Щодо співвідношення понять «ЗАБУДОВНИК», «ЗАМОВНИК» та «ІНВЕСТОР» у будівельних відносинах

Чинне законодавство України доволі детально регулює процес здійснення капітального будівництва, у тому числі питання нормативного закріплення правового статусу його учасників: інвесторів, замовників, підрядників тощо. Проте, питання розмежування понять «замовник», «інвестор» та «забудовник» досі залишається не вирішеним.

Поняття «забудовник» та «замовник» визначаються у Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву», яким було внесено зміни до законів України «Про архітектурну діяльність» та «Про планування та забудову територій», через наявність у цих суб’єктів права на земельну ділянку за умови подачі відповідно до законодавства клопотань про забудову такої ділянки. Однак, у межах зазначеного закону поняття «забудовник» і «замовник» вживаються як тотожні і, як нетотожні, що свідчить про те, що єдиний підхід до розуміння понять цих суб’єктів усе ще відсутній.

На практиці, заставодавцем за договором застави об’єктів незавершеного будівництва може бути лише власник цього об’єкту. Власником об’єкта будівництва відповідно до статті 876 Цивільного кодексу України є замовник. Відсутність чіткого розмежування у законодавстві понять «замовник», «інвестор» та «забудовник» негативно впливає на відносини із застави об’єктів незавершеного будівництва, оскільки без чіткого визначення цих понять неможливо визначити суб’єктний склад цих відносин.

Поняття «забудовник», «замовник» та «інвестор» також визначаються або конкретизуються в інвестиційних договорах на спорудження об’єктів комерційної нерухомості. В подібних договорах інвестор наділяється певними правами забудовника, замовник ототожнюється із забудовником чи навпаки. З вищенаведеного можна зробити висновок, що в таких договорах єдиний підхід у визначенні цих понять також відсутній.

В юридичній літературі також існує декілька підходів до розмежування понять «замовник», «забудовник» та «інвестор». Деякі автори ототожнюють всі ці поняття, деякі ототожнюють замовника із інвестором, а забудовника пов’язують виключно із здійсненням будівельної діяльності, інші – дають окреме визначення кожного із цих понять.

Виходячи з вищевикладеного, питання визначення співвідношення понять «замовник», «забудовник» та «інвестор» є актуальним як з теоретичної, так і з практичної точки зору і підлягає подальшому дослідженню.

Виходячи з актуальності визначеного вище питання, метою даної статті є визначення співвідношення понять «замовник», «забудовник» та «інвестор».

Для досягнення поставленої мети доцільно звернутися до філологічного тлумачення зазначених понять. Великий тлумачний словник сучасної української мови дає визначення поняття «забудовник» - той, хто будує що-небудь для себе. Замовник – це той, хто замовляє що-небудь. Замовляти означає доручати кому-небудь виготовити, виконати підготувати що-небудь у певний, наперед визначений строк.

Як видно з наведеного вище, поняття «забудовник» визначається через поняття «забудова». У Законі України «Про основи містобудування» забудова ототожнюється з будівництвом. Проте, дане ототожнення не співвідноситься з визначенням поняття «забудова», яке існує у діючому будівельному законодавстві та не відображає всього змісту цього поняття.

Забудова, як діяльність, відповідно до положень законів України, що регулюють будівельну діяльність, є діяльністю, результатом якої є створення нового об’єкту нерухомого майна, яка складається з таких стадій (етапів):

1) придбання земельної ділянки у власність чи у користування під забудову та зміна її цільового призначення у разі необхідності;

2) отримання дозвільної документації;

3) власне будівництво;

4) введення об’єкта будівництва в експлуатацію.

Із вищенаведеного слідує що «забудова» та «будівництво» не є тотожними поняттями. При цьому, якщо забудовник виконує будівельні роботи підрядним способом, то стосовно підрядників він набуває статусу замовника. Більш того, забудовник може здійснювати функції замовника самостійно або може укласти відповідний договір про надання відповідних послуг із спеціальною організацією, яка і буде здійснювати такі функції згідно з договором і буде виступати замовником перед підрядником. В даному випадку за забудовником залишається право контролю та нагляду за процесом будівництва відповідно до Закону України «Про архітектурну діяльність».

З наведеного вище можна зробити висновок, що поняття «забудовник» є ширшим ніж поняття «замовник» та може бути тотожним із поняттям «замовник» у випадку, коли забудовник безпосередньо, без допомоги спеціальної організації, виконує будівельні роботи підрядним способом та виступає перед підрядником у якості замовника. При цьому «замовником» є особа, яка виключно здійснює дії з замовлення та організації будівельних робіт за допомогою підрядних організації і безпосередньо знаходиться у будівельних відносинах із підрядником.

У підтвердження того, що поняття «забудовник» є ширшим ніж поняття «замовник» та охоплює не тільки діяльність з будівництва, слід звернути увагу на визначення цього поняття, які існують у діючих нормативно-правових актах України.

Забудовника, як юридичну особу, що освоює капітальні вкладення, виділенні на будівництво, та здійснює його підрядним чи господарським способом, визначає Наказ Міністерства економіки України, Міністерства фінансів України, Державного комітету у справах містобудування і архітектури України «Про затвердження Положення про фінансування та державне кредитування капітального будівництва, що здійснюється на території України.

Підтвердженням того, що «забудовник» є поняттям, що охоплює поняття «замовник» та ширше цього поняття, є також визначення забудовника, як юридичної особи, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва та яка видає замовлення на виконання робіт на будівництво об’єктів, укладає підрядний договір (контракт), контролює вартість, строки, якість виконаних робіт і здійснює їх оплату, що дається у Законі України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю» та у Постанові Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації».

Після з’ясування того, що поняття «забудовник» є ширшим ніж поняття «замовник», та іноді може включати останнє, невирішеним залишається питання співвідношення поняття «забудовник» та «інвестор».

Інвестором згідно з Великим тлумачним словником сучасної української мови є особа, що інвестує (вкладає) кошти (речі) у щось з певною метою. Якщо взяти до уваги, що забудовник може вступати у правовідносини щодо спорудження об’єкта нерухомості на власній земельній ділянці самостійно, від свого імені фінансувати цей об’єкт та набувати право власності на нього в установленому порядку, то функції забудовника ототожнюються із функціями інвестора в частині фінансування будівництва та функціями замовника  - стосовно підрядників, які безпосередньо будують такий об’єкт.

З вищенаведеного слідує, що забудовник є поняттям, що може включати у себе поняття «замовник» та «інвестор», а отже, є поняттям більш ширшим ніж два інших поняття. При цьому, забудовник і інвестор можуть існувати одночасно і окремо один від одного у випадку, коли між інвестором і забудовником укладено інвестиційний договір на будівництво нерухомості. Замовник та забудовник також можуть існувати одночасно та окремо у випадку, коли забудовником укладено договір із спеціалізованою організацією про надання послуг щодо здійснення функції замовника. Проте, у разі укладання такого договору, власником чи користувачем земельної ділянки та особою, що контролює процес будівництва, і, безпосередньо, замовника за будівельним законодавством, є забудовник. Більш того, відповідно до статті 375 Цивільного кодексу України власником зведеної забудови вважається власник земельної ділянки. Враховуючи це, власником об’єкту будівництва або результату інших будівельних робіт, до введення цих об’єктів в експлуатацію і реєстрації права власності на закінчений об’єкт будівництва, є саме забудовник, а не замовник.

З огляду на зазначене вище, пропонується внести зміни до статті 876 Цивільного кодексу України та викласти її у наступній редакції: «Власником об’єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є забудовник, якщо інше не передбачено договором».